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高长春:始于颜值陷于才华忠于人品



  【房讯网讯】6月29-30日,由全联房地产商会、房讯网()联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为迭代与重构:产业地产的下一个风口,第八届中国产业地产发展论坛暨2016中国产业地产展示交易会在北京富力万丽酒店成功召开。点石商务公园 策划总监高长春在论坛圆桌对话蝶变--产业地产的规划、招商与运营做精彩发言,以下是发言实录:

  高长春:点石商务公园项目在石景山区域,位于中关村科技园石景山园的核心区。公司介入园区地产的时间并不长,严格的说,有被迫的感觉。

  当时拿项目的时候,计划是按正常的公建项目来拿的,直到办销售证的时候才告诉我们,这个项目必须按照园区地产的方式去接受管理。当时确实是对项目的运作产生了一些影响,也被迫做除了一些调整。

  在接触了产业地产这段时间里,我们其实一直在补课。通常理解的产业地产项目就是办公,从我们接触市场的这段时间看,应该说办公只是产业地产项目最主要的表现形式,但不是全部,这应该是产业地产与标准办公项目比较明显的区别。

  首先做一个划分,刚才几位老总和分享嘉宾都说过了,那种拓荒式的园区开发更像是一个产业新城,或者是产业新区的运营,这种方式对于我们这种公司来说有点远,点石只能算是一个产业园区项目,体量上有差别,面对的问题和部门相应的也有等级上的差别。

  刚才说到了政策方面,这个对园区地产运作确实非常重要。对于产业新城来说,可以去跟政府要政策,可以去要条件,甚至于把所有条件都拿到了,才能去干这个事。而对于园区地产项目来说,先期你选择落户在什么样政策的产业园区环境里,就决定了你的项目主导的客户是哪种类型,这个就已经基本确定了,政策方面的话语权会弱一些,只能去顺应现有的政策讨论。所以,选择运作园区地产项目,首先应该是根据政策对园区进行选择。

  对于一个项目来说,尤其是一个传统地产公司,去运作一个产业地产项目,我个人感觉整个的过程类似一个交朋友的过程,即:始于颜值,陷于才华,忠于人品。分别对应产业地产项目的规划、招商和运营。对于同一个园区来说,地产项目不会只有一个,但同样的园区,不同项目可能面临的政策环境是一样的,最终要拼的就是项目本身的东西。这就是我为什么说,园区地产项目,始于颜值!刚才世邦魏理仕的老总在文件里其实提到了这部分。就像点石项目,通过我们接触的客户,能反映出来一些比较明确的问题,尤其是在产品规划上。一些硬性的产品规划思路直接体现了项目的素质和品质。例如电量,一平米80到120瓦的功率够不够用?万平米65个的车位的标准是不是能满足需求?200-300公斤/平米的承重条件是不是能解决问题?这些都是项目建成以后很难做出调整的。如果客户做实验室,要求楼板承重是500公斤/平米,这在办公物业绝对不能满足的,但是在产业地产里这种客户出现的概率会高很多。在做规划的时候,因为你的条件够了,片区内危房多,香港1861图库图区,别人的条件不够,你的颜值就会显得很高。虽然后期怎么去跟客户谈是营销部门的事,或者是另外一个阶段的事,但是先期可能某一两个条件就会决定你的项目就会被pass或者你的项目就会入围。就产业地产项目的三个阶段来说,规划、招商、运营,都重要,但是规划属于是确定颜值的阶段,这个过程非常重要。

  招商,确实很难。做一个简单的比喻,就像你交女朋友,成功率其实特别低,不成功是大概率事件,成功是小概率事件怎么让客户选择你而放弃别人,挺难的。园区地产项目的运营更像过日子,相对更平稳一些,但也需要投入精力,毕竟,谁也不想和辛辛苦苦追到的女朋友(客户)分手。但毕竟是已经进来了,想把把日子过得特别好,这个很难,但想把日子过得特别不好,也需要勇气。所以,园区地产项目的运营过程中,分手应该也是小概率事件。

  至于进入产业地产板块之前的忠告,我想有两点,一、需要把政策风险尽量评估的透一点,因为很多规定不是字面上要求就结束的,还有很多政策是以口头文件的形式出现,而且只有当你真正办到这儿的时候,才可能碰到这样的问题,没有任何提示的时候,你突然间碰到这个事,确实很挠头,会措手不及。二、如果企业的资金链绷得很紧,别轻易进入产业地产,因为整个过程对资金流的要求会高一些。尤其是习惯走快销路线的地产企业,进入到产业地产领域,可能要事先把这个事规划一下。



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